انواع قرارداد بازسازی ساختمان (به همراه نمونه قرارداد)

بازسازی ساختمان بهترین راه برای تبدیل یک بنای قدیمی و فرسوده به ساختمانی ایمن و زیبا است. در این مسیر همکاری با یک پیمانکار حرفه‌ای، ضروری به نظر می‌رسد. البته این همکاری حتماً باید همراه با عقد قرارداد بازسازی ساختمان انجام شود. در این صورت نتیجه کار، شسته رفته و بی‌نقص خواهد بود.لزوم عقد قرارداد با پیمانکار و همچنین انواع قرارداد بازسازی در بخش‌های بعد به طور مفصل توضیح داده خواهد شد. به این ترتیب می‌توانید با اطمینان و آگاهی کامل قدم در این مسیر بگذارید.

قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان یکی از انواع قراردادهای پیمانکاری است که میان مالک یک ساختمان و پیمانکار تنظیم می شود. از نظر حقوقی قرارداد بازسازی ساختمان بر اساس ماده 10 قانون مدنی شامل صحت قراردادهای خصوصی و لزوم پایبندی به آنها می‌باشد. بنابراین طرفین در قرارداد تعمیرات و بازسازی به طور کلی می توانند هر نوع تعهدی را که با شرع و قانون مغایرت نداشته باشد ایجاد کنند. در واقع حدود تعهدات هر یک از طرفین به موجب توافق صورت گرفته میان آنها تعیین می گردد. قرارداد بازسازی ساختمان ممکن است به صورت عادی و دست نویس و یا به صورت رسمی و در دفترخانه ثبت اسناد رسمی تنظیم گردد. برای تنظیم قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان، شروط صحت قراردادها موضوع ماده 190 قانون مدنی باید رعایت شود. شروط صحت قرارداد عبارت از موارد زیر است:

• قصد طرفین و رضای آنان
• اهلیت طرفین
• موضوع معین که مورد معامله باشد. در مورد قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان، موضوع معامله تعمیرات ساختمان است.
• مشروعیت جهت معامله

در صورت فقدان هر یک از شرایط فوق، قرارداد باطل است. بنابراین برای مثال اگر مالک در هنگام تنظیم قرارداد بازسازی ساختمان مست بوده یا به دلیل مصرف مواد مخدر فاقد اراده باشد، قرارداد بازسازی منعقد نخواهد شد و باطل است. همچنین است وقتی که یکی از طرفین طرف دیگر را با تهدید و زور، مجبور به انعقاد قرارداد می کند. علاوه بر این در صورتی که قرارداد پیمانکاری برای مقاصد نامشروعی مثل راه اندازی میخانه و رقاص خانه انعقاد یابد نیز به استناد ماده 190 قانون مدنی باطل است. در ادامه این نوشتار برخی از مهمترین نکات حقوقی و تعهدات مربوط به قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان را مورد بررسی قرار می دهیم.

چرا برای بازسازی ساختمان نیاز به تنظیم قرارداد است؟

انجام تعمیرات و بازسازی ساختمان یک فرایند زمان بر و در مواردی هزینه بر است. به همین خاطر اشخاصی که می خواهند در املاک خود تغییرات اساسی و بازسازی انجام دهند، اغلب به پیمانکاران متخصص این موضوع مراجعه می کنند.  با تنظیم قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان، حقوق و تعهدات هر طرفین (مالک و پیمانکار) معلوم می شود و هر یک متعهد می شوند تعهدات خود را در زمان مقرر به انجام برسانند. بی تردید قرارداد تعمیرات ساختمان در صورتی که به صورت صحیح انعقاد یابد تابع اصل صحت قرارداد ها بوده و لازم الاجراء می باشد. در نتیجه ضروری است طرفین برای اطمینان یافتن نسبت به انجام موضوع معامله، آن را در ضمن قراردادی تحریر نموده و امضا کنند. ممکن است در ضمن معامله قید گردد در صورت خودداری هر یک از طرفین از انجام تعهدات قراردادی خود، ملزم است به ازای هر روز تاخیر مبلغی را به عنوان خسارت به طرف مقابل بپردازد.
در واقع ضرورت تنظیم قرارداد پیمانکاری بازسازی ساختمان، در خاصیت لازم الاجراء بودن و وجود ضمانت اجرا برای تعهدات طرفین در قرارداد نهفته است. همانطور که اشاره شد قرارداد ممکن است در دفترخانه ثبت اسناد رسمی انعقاد یابد. در این صورت قرارداد می تواند به عنوان یکی از دلایل و مدارک قانونی در محاکم قضایی مورد استناد قرار گیرد.

هنگامی که یک قرارداد پیمانکاری ساختمان رسمی میان شما و شرکت پیمانکار برقرار باشد، مسیر پیش رو برای همه روشن‌تر خواهد بود. قرارداد تمام جزئیات مربوط به زمان‌بندی مراحل مختلف کار، میزان دستمزد و چگونگی پرداخت آن، وظایف دقیق پیمانکار و کارفرما، شرایط تأخیر یا فسخ قرارداد و… را در بر می‌گیرد. به این ترتیب پیمانکار و کارفرما هر دو به خوبی می‌دانند چه مسئولیت‌هایی بر عهده دارند و باید چه انتظاراتی از طرف مقابل داشته باشند. بستن قرارداد این امکان را فراهم می‌کند تا در صورت بروز هرگونه مشکل در میانه کار، راهی برای حل آن وجود داشته باشد.

قرارداد بازسازی ساختمان شامل چه مواردی است؟

همه انواع قرارداد بازسازی، موارد زیر را به طور کامل در بر می‌گیرند:

• موضوع قرارداد (در این مورد، موضوع قرارداد بازسازی ساختمان است. مشخصات ساختمان باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شوند.)
• هزینه‌های پروژه اعم از دستمزد نیروها و پیمانکار
• چگونگی و مراحل پرداخت هزینه‌ها
• وظایف دقیق و کامل کارفرما
• وظایف دقیق و کامل پیمانکار
• مشخصات دقیق کارفرما و پیمانکار
• شرایط فسخ قرارداد بازسازی ساختمان
• جزئیات مربوط به زمان‌بندی مراحل مختلف کار
• مدت زمان قرارداد و موعد تحویل پروژه
• جریمه و خسارت تأخیر در تحویل پروژه
• شرایط مربوط به حسن انجام کار
• و…

انواع قرارداد بازسازی ساختمان کدام است؟

قراردادهایی که بین اکیپ بازسازی ساختمان و کارفرما منعقد می‌شوند، بر اساس نوع پرداخت و جزئیات کار، انواع گوناگونی دارند. در ادامه 4 دسته بندی متداول قراردادهای بازسازی را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

قرارداد بازسازی (پیمانکاری) با مصالح یا قرارداد با قیمت مقطوع

به طور کلی در قرارداد بازسازی ساختمان هزینه‌ها به سه بخش تقسیم می‌شوند: هزینه مصالح، دستمزد پیمانکار و دستمزد نیروها. نوع قرارداد بر حسب چگونگی تعیین این هزینه‌ها، مشخص می‌شود. اولین نوع، به قرارداد با قیمت مقطوع اختصاص دارد. این نوع قرارداد تمامی هزینه‌ها اعم از دستمزد نیروها و پیمانکار، هزینه مصالح، هزینه‌های اجرایی و… را شامل می‌شود. در واقع با محاسبات پیمانکار و بررسی کارفرما، در نهایت یک عدد مشخص به عنوان هزینه کلی پروژه تعیین شده و در قرارداد بازسازی ساختمان ذکر می‌گردد. بر این اساس پیمانکار باید تمام هزینه‌های کار اعم از تخریب و اجرا، دستمزد نیروها، هزینه خرید مصالح و… را طبق این مبلغ مشخص شده پرداخت نماید و در نهایت با کسر این هزینه‌ها، مبلغی که باقی می‌ماند، سود پیمانکار از پروژه خواهد بود.

این نوع قرارداد معمولاً در پروژه‌های کوتاه مدت که نوسانات قیمت مصالح در آن کمتر است، مورد استفاده قرار می‌گیرد، زیرا در پروژه‌های بلندمدت در نهایت ممکن است پیمانکار متحمل ضرر و زیان شود.

قرارداد بازسازی و پیمانکاری بدون مصالح (قرارداد مصالح پای کار)

نوع دوم قرارداد بازسازی ساختمان، قرارداد مصالح پای کار خوانده می‌شود. این نوع قرارداد برای کارفرمایانی مناسب است که ترجیح می‌دهند شخصاً برای خرید مصالح اقدام کنند یا لااقل نظارت مستقیم بر خریدها داشته باشند. در این موارد، هزینه‌ای که به عنوان هزینه پروژه در قرارداد ذکر می‌شود، شامل دستمزد نیروها و دستمزد پیمانکار خواهد بود. مصالح و متریال‌های مورد نیاز توسط کارفرما خریداری می‌شود یا هزینه آن به صورت مقطعی و در قالب تنخواه به پیمانکار پرداخت می‌گردد.

قرارداد مدیریت پیمان (پیمان مدیریت) بازسازی

یکی از مناسب‌ترین و پرطرفدارترین انواع قرارداد بازسازی ساختمان، قرارداد مدیریت پیمان است. در این نوع قرارداد، کارفرما به عنوان سرمایه گذار تمام هزینه‌های پروژه را تأمین می‌کند و پیمانکار به عنوان مدیر پروژه، کلیه مراحل اجرایی کار را بر عهده می‌گیرد. خرید مصالح، استخدام نیروها، هماهنگی برای انجام کارهای اجرایی، تعامل با همسایگان و… همگی بر عهده مدیر پروژه خواهد بود. در مقابل کارفرما موظف است جهت دریافت کلیه مجوزهای مورد نیاز اقدام کند و درصدی از هزینه‌های کل پروژه را به عنوان درصد مدیریت پیمان، به مدیر پروژه بپردازد.

یکی از مزایای این نوع قرارداد که ممکن است آن را با نام قرارداد بازسازی ساختمان درصدی نیز بشناسید، این است که کار به صورت کاملاً حرفه‌ای و توسط فرد یا مجموعه‌ای کاربلد به انجام می‌رسد. از طرفی پیمانکار نیز در قبال هزینه‌های پروژه از جمله مصالح یا دستمزدها، مسئولیتی نخواهد داشت و کارفرما موظف به پرداخت کامل هزینه‌ها خواهد بود. لازم به ذکر است درصد پیمانکار در این نوع قرارداد با توجه به حجم کار، وسعت پروژه و… تعیین می‌گردد و معمولاً حدود ده تا بیست درصد تخمین زده می‌شود. درصد بازسازی ویلا و خانه‌های ویلایی به طور معمول بالاتر از بازسازی آپارتمان و… است.

قرارداد بر حسب فهرست بها

در نوع دیگری از قرارداد بازسازی ساختمان، هزینه کلی پروژه بر اساس هزینه‌های جزئی‌تر محاسبه و تعیین می‌گردد. به عبارتی دیگر، کل پروژه به مجموعه‌ای از بخش‌های کوچک‌تر تقسیم شده، هزینه هر بخش به طور جداگانه محاسبه شده و در نهایت مجموع هزینه‌ها مشخص می‌شود. برای تهیه این نوع قرارداد ابتدا باید جزئیات پروژه و کلیه مراحل انجام کار به طور دقیق و تخصصی تعیین گردد. سپس بهای کل پروژه به صورت فهرستی از بهای هر قسمت از کار، آماده می‌شود. در این نوع قرارداد کارفرما می‌تواند نظارت مستقیم بر متریال و مصالح داشته باشد. همچنین امکان نظارت بر کلیه مراحل کار به طور دقیق وجود دارد.

مهمترین نکات که قبل از تنظیم قرارداد باید بدانید

هنگام عقد هر یک از انواع قرارداد بازسازی، باید از جزئیات و قوانین مربوط به آن آگاهی کامل داشته باشید. در مورد قراردادهای بازسازی ساختمان نیز ماجرا به همین منوال است. .قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان از جمله قراردادهایی است که می بایست حقوق و تکالیف متعدد کارفرما و پیمانکار در آن به صورت دقیق قید گردد. برخی از مهمترین نکاتی که می بایست پیش از تنظیم قرارداد بازسازی ساختمان مسکونی و غیر مسکونی مد نظر قرار داد عبارت از موارد زیر است:

• طرفین قرارداد: یکی از اصلی ترین موضوعاتی که می بایست در قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان ذکر شود، مشخصات هویتی و اقامتی طرفین قرارداد است. نام، نام خانوادگی، نشانی محل اقامت و شماره تماس کارفرما و پیمانکار می بایست در صدر قرارداد پیمانکاری قید شود.
• موضوع قرارداد: در قرارداد مورد بحث موضوع عبارت است از انجام تمام عملیات بازسازی و نوسازی ساختمان. کد پستی، مساحت، ابعاد، کاربری و سایر مشخصات مربوط به ساختمان نیز می بایست به عنوان موضوع قرارداد ذکر شود.
• مدت قرارداد: قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان از جمله قراردادهای مدت دار به شمار می رود. یعنی ظرف مدت مشخصی پیمانکار می بایست مفاد قرارداد را به اجراء برساند و کارفرما در مقابل می بایست مبلغ قرارداد را به وی پرداخت نماید. در صورتی که هر یک از طرفین از انجام تعهدات خویش بدون عذر موجه قانونی خودداری نماید، طرف مقابل می تواند خسارات ناشی از عدم اجرای تعهد را از طرف مقابل مطالبه کند.
• مبلغ قرارداد: پیمانکار در ازای انجام مفاد قرارداد بازسازی ساختمان اجرت المسمی دریافت می کند. در واقع مبلغ قرارداد همان اجرت المسمی می باشد که میزان و نحوه پرداخت آن ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان تعیین می گردد. علاوه بر این همانطور که اشاره شد ممکن است طرفین قرارداد برای اطمینان از اجرای تعهدات مبلغی را به عنوان وجه التزام تعیین نماید.
• شیوه و پرداخت مبلغ قرارداد: یکی از موضوعات اصلی دیگری که در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان قید می شود، عبارت از شیوه پرداخت مبلغ قرارداد است.
• متمم قرارداد: توجه داشته باشید که در مواردی ممکن است مراحل جدیدی به پروژه بازسازی اضافه شود. برای مثال کارفرما در ابتدا تنها قصد بازسازی اتاق خواب و آشپزخانه را دارد، اما حین کار تصمیم می‌گیرد سرویس بهداشتی را نیز بازسازی کند. در چنین شرایطی بخشی با عنوان متمم به قرارداد بازسازی ساختمان اضافه می‌شود و به این ترتیب جزئیات مربوط به مرحله جدید، به قرارداد اضافه می‌گردد.
• ضمانت حسن انجام کار: در اغلب موارد، بخشی از دستمزد پیمانکار، به عنوان حسن انجام کار نزد کارفرما به امانت می‌ماند. زمانی که پروژه در موعد مقرر تحویل شود، تسویه حساب کامل با پیمانکار صورت می‌گیرد. جزئیات مربوط به این مورد باید در متن قرارداد به طور دقیق ذکر شود.
• تهیه قرارداد بازسازی ساختمان در چند نسخه: فراموش نکنید قرارداد پیمانکاری بازسازی باید حداقل در دو نسخه تهیه شود، یک نسخه در اختیار کارفرما و نسخه دیگر در اختیار پیمانکار خواهد بود. در مواردی طرفین تصمیم می‌گیرند یک نسخه سوم از قرارداد را نیز در اختیار فردی که معتمد از هر دو طرف است، قرار دهند.
• جریمه دیرکرد تحویل پروژه: یکی از مواردی که حتماً باید در قرارداد بازسازی ساختمان ذکر شود، موعد تحویل پروژه است. در این صورت پیمانکار خود را موظف می‌داند پروژه را در کمترین زمان ممکن به اتمام برساند. توجه داشته باشید که در بخشی از قرارداد مبلغی به عنوان جریمه دیرکرد در نظر گرفته و قید می‌گردد. این جریمه معمولاً با توجه به نوع پروژه و با توافق طرفین بین پانصد هزار تومان تا یک میلیون تومان به ازای هر روز دیرکرد، تعیین می‌شود.

تعهدات و وظایف پیمانکار بازسازی ساختمان

در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان هر یک از طرفین ممکن است تعهدات زیادی را به عهده بگیرد. تعهداتی که هریک از طرفین در قرارداد بازسازی ساختمان به عهده می گیرند، می بایست با توافق و تراضی طرفین تعیین گردد. به طور کلی برخی از مهمترین تعهدات پیمانکار که ممکن است در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان تعیین گردد عبارت از موارد زیر است:

• پیمانکار موظف است کارکنان و پرسنل خود را در طول قرارداد، در محل ساختمان حاضر نماید، به طور که هیچ کدام از عملیات موضوع قرارداد به خاطر عدم حضور فرد یا افراد مناسب، دچار نقص، وقفه و عیب در کیفیت نگردد.
• ممکن است در قرارداد قید شود که پیمانکار مسئول فراهم آوردن وسایل ایاب و ذهاب و خوراک پرسنل خود می باشد. در نتیجه کارفرما در مورد مسائل مزبور تعهدی در مقابل کارکنان نخواهد داشت.
• پیمانکار مسئول نگهداری و حمل وسایل کار خود می باشد و کارفرما در این خصوص مسئولیتی نخواهد داشت.
• به طور کلی فراهم آوردن کلیه وسایل مربوط به تعمیرات و بازسازی از قبیل، بیل، کلنگ، الوار، مصالح و … با پیمانکار است. به جز موادی که صراحتاً در ذیل قرارداد تعیین گردیده است، کارفرما مسئولیتی برای خرید مصالح بنایی و… ندارد. در واقع تمام هزینه های مربوط به بنایی می بایست توسط پیمانکار پرداخت شود، مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد.
• در قرارداد بازسازی ساختمان معمولاً قید می شود: پیمانکار موظف است کارکنان خویش را در خصوص موضوع بیمه نماید. همچنین پیمانکار مسئول حفظ جان و رعایت نکات ایمنی در محل کارگاه نیز می باشد. بنابراین باید لوازم ایمنی مورد نیاز مثل کلاه و کفش ایمنی را در اختیار پرسنل خود قرار دهد.
• علاوه بر این مسئولیت حفظ مصالح و لوازم ابزار آلات ساختمان سازی و همچنین کیفیت اجراء با پیمانکار است.

تعهدات و وظایف کارفرما

منظور از کارفرما، مالک یا مستاجر ساختمان است که به عنوان یکی از طرفین، قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان را با پیمانکار منعقد می سازد. برخی از مهمترین وظایف کارفرما که ممکن است در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان قید شود عبارت از موارد زیر است:

• کارفرما می بایست تمامی دستورات لازم و مشخصات اجرای عملیات را، در اختیار پیمانکار قرار دهد.
• در ضمن قرارداد قید می شود که در صورت توقف یا معطل ماندن اجرای عملیات توسط پیمانکار، کارفرما حق دارد باقیمانده عملیات را انجام داده و هزینه آن را به حساب پیمانکار منظور دارد.
• همچنین در قرارداد ممکن است قید گردد در هر زمان کارفرما تشخیص دهد پیمانکار توانایی به پایان رساندن عملیات اجرایی ساختمان را ندارد، می تواند خود راساً به تکمیل اقدامات مبادرت نموده و هزینه آن را به حساب پیمانکار قرار دهد.
• ممکن است در قرارداد قید شود که در صورت وقوع عیب و نقص در موضوع قرارداد، کلیه هزینه های مربوط به رفع عیب و نقص اعم از مصالح و پرسنل با پیمانکار خواهد بود. در این صورت چنانچه کارفرما رفع نقص نماید هزینه های آن با پیمانکار خواهد بود.
• به موجب قرارداد کارفرما می تواند از ادامه فعالیت فرد یا گروهی از کارکنان پیمانکار که کار، اخلاق یا رفتار آنها مورد تایید کارفرما نیست را جلوگیری نماید. در صورت اختلاف نظر میان کارفرما و پیمانکار در این خصوص، نظر کارفرما اجراء می شود.
• چنانچه در اثنای عملیات، پیمانکار بیش از 24 ساعت بدون عذر قانونی از ادامه عملیات ساخت و ساز خودداری کند، کارفرما می تواند خود ابتدائاً نسبت به تکمیل موضوع قرارداد اقدام نموده و هزینه آن را به نام پیمانکار حساب نماید.

یک نمونه قرارداد تعمیر و بازسازی ساختمان

در ادامه یک نمونه قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان را مورد ملاحظه قرار می دهیم:
عنوان: قرارداد بازسازی ساختمان (پیمانکاری)، انجام کلیه عملیات نوسازی و بازسازی یک واحد ساختمان مسکونی به مساحت حدود 150 متر مربع با کلیه لوازم و مصالح مربوط، به شرح جدول پیوست این قرارداد.
طرفین قرارداد:
کارفرما: آقا/خانم ………….. فرزند …….. به شماره ملی ……… و شماره شناسنامه ……… به نشانی ……… به شماره تماس …………
پیمانکار: آقا/ خانم ………… فرزند……….. به شماره ملی ………. و شماره شناسنامه ……… به نشانی ……… به شماره تماس …………
مدت قرارداد: مدت این قرارداد از تاریخ ……. تا تاریخ ……. به طول ……. ماه/روز می باشد. این مدت به هیچ عنوان قابل تمدید نخواهد بود.
مبلغ قرارداد: حق الزحمه این قرارداد مطابق با مبالغ پیش بینی شده برای انجام هر بخش در هر مرحله در پیوست قرارداد ذکر شده است. مجموعاً سیصد میلیون تومان به عنوان مبلغ قرارداد تعیین شد که می بایست طی سه فقره چک صد میلیون تومانی تا پیش از اتمام مدت قرارداد به پیمانکار تحویل گردد.
وظایف و تعهدات پیمانکار: پیمانکار متعهد گردید ظرف مهلت مذکور با رعایت مشخصات فنی و … ساختمان مورد قرارداد را بازسازی نماید. همچنین وی مکلف است کلیه کارکنان خود را در برابر حوادث کار بیمه نماید.
وظایف و تعهدات کارفرما: کارفرما مکلف است در مدت مشخص ملک را برای تعمیرات و بازسازی در اختیار پیمانکار و خدمه او قرار دهد. همچنین کارفرما مکلف است مبلغ قرارداد را به نحوی که در ضمن قرارداد تعیین گردیده است به پیمانکار پرداخت نماید.
تعیین تکلیف در مورد توقف عملیات اجرایی: یکی از موضوعات مهمی که می بایست در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان معین گردد، تعیین تکلیف در مورد توقف عملیات اجرایی است. در واقع طرفین می بایست در ضمن قرارداد شیوه توقف عملیات اجرایی تعمیرات را تعیین نمایند.

مهمترین نکات حقوقی در مورد قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان

در ادامه برخی از مهمترین نکات حقوقی و قانونی در ارتباط با نحوه تنظیم و اجرای قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان را مورد بررسی قرار خواهیم داد:

• چنانچه پیمانکار در حین انجام عملیات اجرایی کار را بدون دلیل موجه برای بیش از 24 ساعت متوقف کند، کارفرما حق دارد باقیمانده عملیات را به هر شیوه ای که صلاح بداند، انجام دهد و هزینه های آن را به نام پیمانکار لحاظ کند.
• طرفین قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان ممکن است شیوه خاصی را برای رفع اختلافات احتمالی در مورد قرارداد در نظر بگیرند. در این صورت از نظر قانون مدنی رفع اختلاف میان کارفرما و پیمانکار مطابق با قرارداد صورت می گیرد. برای مثال ممکن است طرفین ضمن قرارداد قید نمایند که در صورت بروز اختلاف، حل اختلاف با داوری است که توسط کانون وکلای دادگستری تعیین می گردد. در این صورت داور مکلف است حداکثر ظرف 1 ماه از تاریخ طرح موضوع، به اختلاف رسیدگی کرده و رای مقتضی صادر نماید.
• قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان حداقل در دو نسخه تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده و به هر کدام از ایشان یک نسخه از قرارداد، تحویل داده می شود.
• طرفین قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان اغلب مشخصات فنی تعمیرات، نوع مصالح قابل استفاده و سایر نکات مربوط به اجرای قرارداد را در پیوست قرارداد ذکر می کنند. در این صورت پیوست قرارداد نیز دارای اعتبار قرارداد است. بنابراین طرفین می بایست مفاد مندرج در پیوست قرارداد را نیز رعایت نمایند. عدم رعایت مفاد پیوست ممکن است ضمانت اجرای فسخ را برای طرفین در پی داشته باشد.
• برخی از مواردی که ممکن است در ضمن قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان به عنوان مشخصات فنی بازسازی ذکر شود عبارت از موارد زیر است:

1. گچ کاری کامل دیوارها و سقف
2. کف سازی و کاشی کاری

ضمانت اجرای عدم رعایت قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان

با انعقاد قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان، میان کارفرما و پیمانکار یک رابطه حقوقی قراردادی شکل می گیرد. همانطور که اشاره شد طبق ماده 10 قانون مدنی طرفین قرارداد می بایست به انجام آن پایبند باشند. حال چنانچه یکی از طرفین قرارداد بازسازی از انجام تکالیف خویش خودداری نماید، با توجه به مفاد قرارداد، برای چنین تخلفاتی ضمانت اجرای حقوقی یا کیفری پیش بینی شده است.

ضمانت اجرای حقوقی عدم اجرای تعهدات قراردادی از یک سو ممکن است وجود اختیار فسخ قرارداد برای طرف مقابل باشد. برای مثال ممکن است در ضمن قرارداد طرفین مقرر نمایند که چنانچه عملیات اجرایی مربوط به بازسازی ساختمان تا پیش از اول فروردین به پایان نرسید، کارفرما حق فسخ قرارداد را دارد. همچنین ممکن است برای عدم انجام تعهدات قراردادی وجه التزام پیش بینی شده باشد. یعنی طرفین مقرّر می نمایند به ازای هر روز تاخیر در انجام تعهدات، مبلغ معینی را به عنوان خسارت به طرف مقابل پرداخت نمایند. علاوه بر این مطابق با قانون مسئولیت مدنی چنانچه از اعمال هر کدام از طرفین قرارداد به اموال و دارایی های طرف مقابل خسارتی وارد شود، شخص ضامن می بایست از عهده پرداخت خسارات وارد شده برآید.
علاوه بر ضمانت اجرای مدنی در صورت وجود شرایط تحقق جرم، ممکن است ضمانت اجرای کیفری نیز ممکن است بر هر یک از متخلفین تحمیل شود. برای مثال هنگامی که پیمانکار بر خلاف ضرورت و به صورت عمدی بخش سالمی از ساختمان را تخریب می کند، ممکن است کارفرما به اتهام جرم تخریب اموال غیر منقول موضوع ماده 677 قانون مجازات اسلامی تحت تعقیب قرار گیرد. در صورت محکومیت پیمانکار به این جرم ممکن است متحمل مجازات حبس از 6 ماه تا 3 سال شود. همچنین است در موارد ارتکاب سایر جرایم عمدی مثل سرقت.

نحوه رسیدگی به تخلفات قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان در دادگاه

در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود تخلف کند، طرف مقابل می تواند به استناد نسخه قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان که در دست دارد، بر علیه متخلف در دادگاه عمومی، دعوای حقوقی طرح نماید. این کار مستلزم نگارش و تنظیم دادخواست است. دادخواست برگه چاپی خاصی است که به استناد قانون آیین دادرسی مدنی، باید مشخصات طرفین و موضوع دعوی در آن قید شود. خواهان کسی است که ادعا می کند حقوق وی توسط طرف مقابل قرارداد پایمال شده و می بایست خسارات او جبران گردد. در مقابل خوانده کسی است که خواهان ادعای خویش را بر علیه او طرح نموده است.
خواهان می بایست دادخواست و منضمات آن را به دفتر دادگاه حقوقی صلاحیت دار تسلیم نماید. دادگاه صلاحیت دار با توجه به موضوع قرارداد، دادگاه محلی است که ساختمان مورد بازسازی در آن واقع شده است. در دادخواست موارد زیر ذکر می شود:

• نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی شاکی یا خواهان.
• نام، نام خانوادگی، نشانی و سایر مشخصات هویتی خوانده.
• موضوع دعوی
• بهای خواسته
• مدارک و مستندات

خواهان و خوانده در دعاوی مربوط به قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان ممکن است اشخاص حقیقی یا حقوقی باشند. اشخاص حقیقی یعنی انسان ها و اشخاص حقوقی یعنی سازمان ها، شرکت ها، موسسه ها، دولت ها و سایر مجموعه هایی که به واسطه داشتن شخصیت حقوقی، مورد حق و تکلیف قرار می گیرند. برای مثال قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان ممکن است میان دو شرکت تجاری منعقد یابد. در این صورت شرکت مالک ساختمان به عنوان کارفرما و شرکت پیمانکاری به عنوان طرف دوم قرارداد نقش آفرینی می کنند. در آخر نیز چنانچه میان این اشخاص اختلافی به وجود آید، می بایست هر یک نماینده حقوقی خود را به دادگاه معرفی نمایند.

تنظیم قرارداد پیمانکاری به صورت رسمی

برای این کار طرفین قرارداد می بایست به دفاتر ثبت اسناد رسمی مراجعه نمایند. سند رسمی توسط سردفتر صادر شده و به مهر دفترخانه ممهور می شود. در مقابل سردفتر حق الثبت دریافت می کند. تنظیم قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان به صورت رسمی، ممکن است از وقوع بسیاری از تخلفات قانونی جلوگیری کند. همچنین در موارد مورد نیاز می توان با استناد به اسناد رسمی، صدور اجرائیه ثبتی توسط مرجع صلاحیت دار را خواستار شد.

جمع بندی و سخن آخر

بدون شک، عقد یک قرارداد بازسازی ساختمان، در صورتی که کامل و جامع باشد، روند همکاری پیمانکار و کارفرما را آسان‌تر و روشن‌تر خواهد کرد. در واقع این قرارداد برای اعتماد بیشتر طرفین به یکدیگر تهیه می‌شود و اگر هر دو طرف به آن پایبند باشند، نتیجه کار بدون نقص و عالی خواهد بود.قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان یکی از انواع قراردادهای آزاد موضوع ماده 10 قانون مدنی می باشد. طرفین این قرارداد می توانند در ضمن قرارداد تعهدات زیادی را بر عهده بگیرند. منظور از طرفین قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان، عبارت از کارفرما و پیمانکار است. قرارداد تعمیرات و بازسازی ساختمان یکی از انواع قراردادهای پیمانکاری است. در ضمن قرارداد مشخصات فنی دقیق تغییراتی که می بایست در ساختمان اعمال شود قید می گردد. اصولاً کلیه هزینه های مربوط به اعمال تغییرات و ساخت ساز در ساختمان می بایست توسط پیمانکار پرداخت شود. البته ممکن است در ضمن قرارداد خرید و فراهم کردن برخی از انواع مصالح به عهده کارفرما گذاشته شده باشد.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد از انجام تعهدات خویش بدون عذر موجه خودداری کند، طرف مقابل می تواند وی را به پرداخت خسارت و تکمیل تعهدات خویش مجبور سازد. برای مثال در صورتی که پیمانکار ظرف مهلت معین تعمیرات را تکمیل ننماید، کارفرما می تواند بر علیه پیمانکار در شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی دعوای حقوقی طرح نماید. شورای حل اختلاف یا دادگاه با بررسی قرارداد، در خصوص شکایت کارفرما تعیین تکلیف می نماید. چنانچه قرارداد تعمیرات ساختمان به صورت رسمی و در دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد، دارای اعتبار اسناد رسمی است و ممکن است به عنوان مستند حکم دادگاه قرار گیرد.
در موارد بروز اختلاف میان کارفرما و پیمانکار، ممکن است طرفین موضوع را به داوری ارجاع دهند. در این صورت داوران با توافق طرفین تعیین می شوند و رای آنان برای طرفین قابلیت لازم الاجرایی دارد. در نتیجه در صورتی که رای داوری مبنی بر محکومیت پیمانکار یا کارفرما باشد، طرفین می بایست آن را اجراء نمایند. در صورتی که طرفین از اجرای رای داوری خودداری نمایند، مطابق با قانون اجرای احکام مدنی رای داور اجراء خواهد شد.